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Contrairement à l'investissement locatif traditionnel, souvent centré sur le logement résidentiel, les SCPI donnent accès aux épargnants à l'immobilier professionnel. Ce segment, plus vaste et diversifié, offre des rendements locatifs potentiellement plus élevés et une complémentarité par rapport à des investissements déjà faits en direct.
Quels types d'actifs retrouve-t-on dans le portefeuille d'une SCPI ?
Les SCPI investissent dans une grande variété de biens, chacun répondant à des logiques économiques spécifiques et contribuant à la solidité du portefeuille.
Bureaux
Ils constituent historiquement le cœur des portefeuilles de SCPI. Situés dans les grandes métropoles françaises et européennes, ils sont loués à des entreprises de tailles variées, via des baux de longue durée. Lorsqu'ils sont bien localisés et adaptés aux nouveaux usages de la ville (flexibilité, services, normes ESG), ils offrent un bon potentiel de valorisation. Malgré l'essor du télétravail, les bureaux restent une classe d'actifs incontournable.
Commerces
Ils regroupent les boutiques de centre-ville, les retail parks (centres commerciaux à ciel ouvert), les galeries commerciales ou encore les commerces alimentaires. Loués à des enseignes reconnues, ils sont sélectionnés pour leur emplacement stratégique et leur résilience, notamment lorsqu'ils répondent à des besoins essentiels (alimentation, santé, équipement…). Cela se traduit généralement par une vacance locative limitée.
Santé
Cliniques, laboratoires, centres de soins, maisons de retraite médicalisées (Ehpad) répondent à une demande structurelle liée au vieillissement de la population. Ce secteur se distingue par la stabilité des locataires (souvent des groupes spécialisés), des baux généralement plus longs que dans d'autres secteurs, et un faible taux de vacance, ce qui contribue à la visibilité des revenus locatifs.
Logistique et livraison du dernier kilomètre
Portés par le développement du e-commerce, ces actifs sont utilisés pour le stockage, la préparation de commandes ou la livraison du dernier kilomètre. Situés en périphérie des grandes villes ou sur les grands axes autoroutiers/logistiques, ils offrent des rendements attractifs et une bonne visibilité locative.
Locaux d'activité
Polyvalents, ils accueillent des PME/PMI pour des usages mixtes (production, stockage, bureaux). Moins standardisés que les bureaux ou la logistique, ils sont très demandés dans certaines zones industrielles. Bien que leurs loyers soient plus modestes, ils assurent une forte stabilité locative locale.
Hôtels
Qu'ils accueillent une clientèle d'affaires ou de loisirs, les établissements hôteliers permettent de diversifier le portefeuille immobilier avec une classe d'actifs à la rentabilité potentiellement élevée. Bien qu'ils soient sensibles aux cycles économiques, les hôtels situés dans des emplacements stratégiques (centres urbains, zones touristiques ou d'affaires) ont souvent la capacité de retrouver rapidement leur niveau de fréquentation une fois la conjoncture redevenue favorable.
Immeubles mixtes
Ces actifs combinent plusieurs usages (bureaux + commerces ou logements + activités professionnelles). Situés en centre-ville ou dans des zones denses, ils permettent de mutualiser les flux locatifs et de s'adapter à l'évolution des besoins urbains. Leur flexibilité favorise leur valorisation à long terme.
Par ailleurs, de plus en plus de SCPI investissent à l'international, notamment en zone euro (Allemagne, Portugal, Espagne…), afin de diversifier les sources de rendement et de bénéficier de régimes fiscaux parfois plus favorables pour les épargnants. Il est toutefois important de rappeler que la fiscalité dépend de la situation personnelle de chacun et qu'il est recommandé de consulter un professionnel avant toute décision d'investissement.
En résumé, investir dans une SCPI, c'est bien plus qu'acheter de l'immobilier : c'est accéder à un univers d'actifs professionnels soigneusement sélectionnés, porteurs de rendement et de résilience. Bureaux, commerces, santé, logistique, hôtellerie… chaque typologie joue un rôle dans la construction d'un portefeuille solide, diversifié et adapté aux évolutions du marché. Chez Swiss Life Asset Managers France, nous mettons cette exigence au cœur de notre gestion.
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L'investissement en SCPI présente des risques, notamment de perte en capital, de liquidité et de variation des revenus. Il convient d'investir en fonction de votre situation personnelle et de vos objectifs à long terme.
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